Altbau­sanie­rung - altes Gebäude in neuem Glanz

Was ist bei einer Altbau­sanie­rung zu beachten?

Häufig sind die Sanierungs­maß­nahmen eines Altbaus wirtschaft­licher, als komplett neu zu bauen. Denn satte 50 % des gesamten Energie­aufwandes werden beim Neubau allein der Erstellung des Rohbaus zuge­rechnet. Um einen Altbau erfolgreich zu sanieren, gibt es einige wichtige Faktoren zu beachten.

Lassen Sie die vorhandene Bau­substanz prüfen!

Möglicher­weise werden Mängel und Schäden eines Altbaus nicht auf den ersten Blick erkannt, weil das Gebäude zum Zeit­punkt des Verkaufs noch bewohnt war und Mobiliar z. B. eine mit Schimmel befallene Wand verdeckt hat. Eine weitere Ursache könnte die Tat­sache sein, dass der Mangel äußer­lich gar nicht sichtbar ist - so kann man den Zustand des Dach­stuhls oder der Dach­dämmung erst erkennen, wenn eine innen­seitige Dach­schrägen-­Bekleidung zumindest stellen­weise entfernt wurde.

TIPP: Vor dem Kauf sollten Sie eine Bestands­analyse von einem Bau­gut­achter anfertigen lassen!

Sind Auflagen des Denk­mal­schutzes zu be­achten?

Sanierungs­maß­nahmen zum Erhalt des Gebäudes werden in der Regel schnell genehmigt. Zielt die Planung aller­dings darauf ab Gebäude­teile abzu­reißen, Ände­rungen am Grund­riss, dem äußeren Erschei­nungs­bild, der Nutzung, an den Dach­flächen vorzu­nehmen oder Dach­fenster einzu­bauen, sinkt die Chance auf eine Genehmi­gung.

TIPP: Setzen Sie sich unbedingt mit der zuständigen Denkmal­schutz­behörde in Verbin­dung und begründen Sie jede Maß­nahme mit guten Argumenten.

Müssen Auf­lagen aus dem Bebau­ungs­plan ein­ge­halten werden?

Wenn Sie als Käufer neben einer energe­tischen Sanie­rung auch an- oder umbauen möchten, sollte vorab geprüft werden, ob der Bebau­ungsplan diese Maß­nahmen zulässt.

TIPP: Setzen Sie sich mit der zuständigen Bau­behörde in Verbind­ung, um vorab kritische Punkte ab­zu­klären.

Ist die Nach­rüst­pflicht des GEG ein­zuhalten?

Eine Anforde­rung lautet: Wenn Sie mehr als 10 % der Fassade oder des Daches sanieren, greift die Nachrüst­pflicht des Gebäude­energie­gesetzes, sprich das komplette Bauteil muss gedämmt werden.

TIPP: Diese Nachrüst­pflicht gilt beim Kauf eines Altbaus. Die 10 %-­Regel greift jedoch nur, wenn Sie als Eigen­tümer lediglich Teil­bereiche sanieren möchten.

Muss die Fassade neu ge­dämmt werden?

Die Fassade muss die hohen Anforder­ungen des Gebäude­energie­gesetzes erfüllen. Beim Altbau sollte also als erstes geprüft werden, ob die Dämmung ausreicht.

TIPP: Erst wenn über 10 % der Fläche saniert und neu verputzt werden muss, ist der Haus­besitzer in der Pflicht, die Fassade neu zu dämmen.

In welcher Reihen­folge erfolgen Sanie­rungs­maß­nahmen?

Wir empfehlen folgende Reihen­folge für eine Altbau­sanie­rung:

• Ursachen von Feuchte­schäden beheben

• Energe­tische Maß­nahmen von Dach und Fassade

• Fenster­austausch

• Heizungs­austausch

• Innen­putz erneuern

• Maler­arbeiten

• Boden­belags­arbeiten

Kann ein Alt­bau zum Passiv­haus werden?

Nach einer Sanierung kann ein Altbau den Standard eines Passiv­hauses erreichen.

Sind die konstruk­tiven Voraussetz­ungen gegeben, kann mit einer umfang­reichen Wärme­dämmung, inklusive der Erneue­rung von Fenster und Heizung, der ent­sprechende Energie­standard erzielt werden.

Wie viel kostet eine Alt­bau­sanie­rung?

Wenn bei einem Altbau eine komplette Sanie­rung ansteht, sollte man die Kosten immer sehr genau im Blick haben. Denn ein altes Gebäude kann während der Sanie­rungs­maß­nahmen zu eine echten Kosten­falle werden. Besser ist es, wenn Sie sich vorab genau­estens informieren.

Die Kosten für eine Altbau­sanie­rung hängen vom Zustand des jeweiligen Gebäudes und von den durch­zu­füh­renden Sanie­rungs­maß­nahmen ab. Legen Sie im Vorfeld Ihr Budget fest und lassen Sie sich von der Bank Ihres Ver­trauens beraten. Bei der Finanz­ierung können u.U. auch Förde­rungen und Zuschüsse der BEG, KfW oder des BAFA in Anspruch genommen werden.

Wird eine Dach­däm­mung geför­dert?

Um diese Frage beant­worten zu können, muss der Umfang der Maß­nahme "Dach­dämmung" genau abge­steckt werden. Soll der Dach­boden begeh­bar sein oder reicht eine un­begeh­bare Dämm­schicht aus?

Energie­effi­ziente Maß­nahmen werden von Staat in Form von zins­güns­tigen Dar­lehen, Zuschüssen oder Steuer­ver­günsti­gungen ge­för­dert. Voraus­setzung ist, dass die Förderung vor Beginn der Bau­maß­nahme bean­tragt wird.

Förderungen und Zuschüsse

Für alle, die auf Dauer Geld und Heiz­energie sparen und den Wohn­komfort steigern möchten, lohnt es sich, in eine Alt­bausanie­rung zu investieren.

Wussten Sie, dass die Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KfW) und das Bundes­amt für Wirtschaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA) für ener­ge­tische Sanie­rungen diverse Förder­pro­gramme zur Verfü­gung stellt? Sie können einen Antrag stellen, wenn entsprech­ende Voraus­setzungen erfüllt sind.

Darüber hinaus bieten häufig auch die Bundes­länder und Kommunen Finan­zierungs­hilfen an.