Sanierung denkmal­geschützter Gebäude

Mit dem Team von Fati Group aus Köln Bau­maßnahmen mit Auf­lagen realisieren

Gebäude, die Geschichten erzählen

Das öffentliche Interesse, in die Erhaltung und Sanierung historischer Wohn­häuser, Villen, Fabriken, Kirchen, Burgen, Schlösser und Industrie­denkmale zu investieren, ist groß. Der Denkmal­schutz definiert, welches Gebäude unter Denkmal­schutz gestellt wird, und bestimmt über die Wieder­herstellung, Erhaltung und Nutzung. In Deutschland stehen ca. 5 % der Wohn­gebäude bis 1978 unter Denkmal­schutz. Sie sind Zeug­nisse unserer Geschichte und Kultur. Darüber hinaus besitzen sie diesen unverwechsel­baren Charme, den ein Neubau nur schwer erreichen kann.

Was ist schützens­wert?

Alte Häuser wurden über Jahr­zehnte oder Jahr­hunderte oft so verändert, dass sich der ursprüng­liche Zustand kaum exakt ermitteln lässt. Im Übrigen wäre es meist nur mit hohem Kosten­aufwand möglich, das Gebäude in den Urzustand zu versetzen.

Darum gilt: Wer eine denkmal­geschützte Immobilie saniert, muss nicht den ursprüng­lichen Zustand des Gebäudes wieder­herstellen! Ein Bestand­schutz gilt für den Bau­zustand des Gebäudes, in dem es als Kultur­denkmal in die Denkmal­schutzliste einge­tragen wurde.

Genehmi­gung der Denk­mal­schutz­behörde

Die untere Denkmal­schutz­behörde ist das Amt für Baurecht und Denkmal­schutz einer Stadt. Es erteilt Genehmi­gungen von Bau­maßnahmen an Kultur­denkmälern und an Gebäuden innerhalb von Gesamt­anlagen im Stadtgebiet und berät zu rechtlichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen Themen mit Bezug auf den Denkmalschutz.
Die Denkmal­schutz­behörde unterstützt Erhaltungs­maßnahmen, die dazu führen, dass historische Gebäude zeitgemäß genutzt werden können. Der Ursprungs­zustand muss dabei aber nicht wieder­herstellt werden. Mittlerweile zeigt sich das Denk­malamt auf­geschlossener für bauliche Lösungen, die früher abgelehnt worden sind (z.B. die Innen­dämmung von Fachwerk­fassaden).

Wenn Sie Fragen zur Bautechnik und Gestaltung haben oder wissen möchten, ob Ihr Haus in der Denkmal­liste steht, erhalten Sie bei der Behörde eine Antwort. In jedem Fall sind Sie als Eigentümer verpflichtet, neben dem Bauamt das Denkmal­amt zu informieren, wenn Sie eine Moderni­sierung planen.

Baumaß­nahmen, die einer Genehmi­gung durch die Behörde bedürfen:

• Abbruch/ Teilabbruch des Gebäudes
• Umsetzen des Gebäudes
• Änderung der Nutzung
• Umgestaltung zur Instand­setzung
• Keller- oder Dach­geschoss­ausbau
• Änderung des Erscheinungs­bildes (durch Austausch von Fenstern, Türen, Gauben)
• Veränderungen (z.B. Durchbrüche) an der tragenden Konstruktion
• Eingriffe in die Instal­lation zur Entwässerung
• Anbringung/­Verändern von Werbe­tafeln an der Fassade

Ablauf der Zusammen­arbeit mit der Denkmal­schutz­behörde

Wenn Sie eine denkmal­geschützte Immobilie kaufen oder besitzen, werden Sie immer wieder mit der Denkmalschutz­behörde zu tun zu haben. Bei Moderni­sierungs­maßnahmen läuft der Kontakt mit der Behörde in der Regel wie folgt:

• Beratungs­gespräch: Die Mitarbeiter der Behörde geben ihre Einschät­zung zu der geplanten Bau­maßnahme ab.
• Entwicklung eines Konzeptes mit einem Architekten (gilt nicht für gering­fügige Maßnahmen)
• Der Sanierungs­plan wird mit der Denk­malschutz­behörde abgestimmt
• Dem Bau- bzw. Erlaubnis­antrag wird stattgegeben
• Nach der Genehmi­gung kann die Bau­maßnahme durch­geführt werden.

Was bedeutet Bestands­schutz?

Der Begriff aus dem Baurecht bedeutet, dass jedes alte, funktions­fähige Gebäude, das in Nutzung ist und genehmigt wurde, einen rechtlichen Schutz genießt.

Passiver Bestands­schutz
Er legt die Nutzung von Grundstück und Gebäude jetzt und in der Zukunft fest. Das gilt auch, wenn sich die Rechts­lage ändert. Wird z.B. das Erdgeschoss eines historischen Geschäfts­gebäudes saniert, darf es auch nach dem Umbau als Laden genutzt werden. Und zwar auch dann, wenn die städte­bauliche Planung inzwischen nur noch Wohnungen statt gewerb­licher Nutzung erlaubt.

Aktiver Bestandsschutz:
Wenn eine Sanierung das Gebäude nur gering­fügig verändert, kann sich der Bauherr auf den aktiven Bestands­schutz berufen. Die Identität des Bauwerks darf aber nicht wesentlich verändert werden.

Übergreifender Bestands­schutz:
Entgegen des passiven und aktiven gilt der über­greifende Bestands­schutz für Neu­bauten, wenn:

• die Funktionen von Bestand und Neubau untrennbar miteinander verbunden sind,
• der Neubau das bestehende Gebäude nicht erheblich vergrößert,
• sich das vorhandene Gebäude ohne Genehmi­gung des Neubaus nicht erhalten lässt.

Förderungs­möglich­keiten und Steuer­vergünstigung

Um den verantwortungs­bewussten Umgang mit denkmal­geschützter Bausubstanz zu fördern, bieten Länder und Kommunen attraktive Förder- und Abschreibungs­möglichkeiten sowie Steuer­vergünstigungen hinsichtlich der Grund-, Erbschafts- und Schenkungs­steuer.

Steuer­vergünsti­gung für Wohnen und Vermieten

Wenn Sie in Ihrem denkmal­geschützten Haus selber leben, können Sie 9 % der Kosten für den Sanierungs­aufwand über 10 Jahre absetzen. Als Vermieter machen Sie 8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 % steuerlich geltend. Zusätzlich werden 50 Jahre lang 2% auf die Altsubstanz angerechnet.